На московском рынке аренды наблюдается нетипичная картина — сезон деловой активности начался раньше срока, предложение на минимуме, а цены — на максимуме. Среди причин этого эксперты называют растущие ставки по ипотеке
В Москве в 2023 году резко сократился выбор квартир в аренду. По оценкам экспертов, с начала года объем предложения снизился на 50–60%, в некоторых районах остались единичные варианты.
Среди причин такой ситуации — повышенный спрос на съемное жилье, вызванный в том числе дорожающей ипотекой. Часть граждан, планировавших оформить жилищный кредит, взяли паузу из-за сильного роста рыночных ставок (с 10% до 17% с начала года) и продолжают снимать жилье или ищут новое, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
Аренда почти вдвое дешевле ипотеки
Основная причина того, что люди отказываются от ипотеки в пользу аренды, — высокие платежи по кредиту. По оценкам ЦИАН, снимать квартиру в Москве сейчас в среднем в 2,3 раза дешевле, чем платить ипотеку. Если средний ежемесячный платеж по кредиту за однокомнатную квартиру составляет 118 тыс. руб., то аренда такой же квартиры обойдется в 51 тыс. руб. в месяц.
«Дисбаланс, который проявляется на ипотечном рынке — льготные ставки на новостройки и заградительно высокие на готовое жилье, — выталкивает людей на рынок аренды», — пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Именно поэтому обычные сезонные тренды (связанные с ростом спроса в августе и сентябре) столь нестандартно выражаются в этом году, пояснил он. «Повышение ключевой ставки сказалось на доступности жилья и обеспечило большой приток новых арендаторов», — подтвердили аналитики «Домклик» Сбербанка.
Похожую точку зрения озвучили в «Авито Недвижимости». На фоне роста ставок по ипотеке некоторые потенциальные покупатели недвижимости пока откладывают выход на сделку, наблюдают за рынком и арендуют жилье, рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. Из-за сокращения экспозиции (в том числе бюджетных вариантов) и подорожания аренды найти подходящий вариант сейчас может быть непросто, добавил он.
Снимать квартиру в Москве сейчас в среднем в 2,3 раза дешевле, чем платить ипотеку
Тенденция сохранится
После последнего повышения ключевой ставки переток на рынок аренды продолжится, считают эксперты. «Растущие ставки по ипотеке наряду с ужесточением требований к заемщикам и продолжающимся ростом цен на первичном рынке могут привести к увеличению спроса на аренду жилья из-за ее большей доступности», — считает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.
Часть из тех, кто переезжает в Москву и ранее планировал купить квартиру в ипотеку, пока подождут и будут искать съемное жилье, добавила заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Однако, по ее мнению, это не создаст бум спроса, поскольку потенциальные покупатели уже являются арендаторами — они просто отложат покупку и пока продолжат снимать.
Повышение ставок по ипотеке может сказаться и на поведении инвесторов. «Если говорить про граждан, которые приобретают лоты для сдачи в аренду, то они могут на какое-то время поставить вопрос о покупке на паузу», — полагает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Стоимость кредита будет влиять на финансовую нагрузку и семейный бюджет: платеж будет сложнее перекрывать доходом от сдачи, пояснила эксперт.
Ажиотажный спрос на рынке аренды Москвы
В этом году высокий сезон на столичном рынке арендного жилья начался не в августе, а еще в середине лета. По оценкам «Инком-Недвижимости», в августе-сентябре спрос был на 80% выше, чем в начале года. Такую динамику риелторы объясняли частичным переходом клиентов из сегмента продаж на фоне удорожания ипотеки, возвращением релокантов, миграцией из регионов.
Сейчас активность арендаторов немного снизилась — на 10–20% от пиковых значений, но все равно остается высокой. «Самые дешевые квартиры активно покидают экспозицию — их арендуют буквально сразу после появления в рекламе, база не успевает пополняться ими, соответственно, остаются более дорогие, что увеличивает усредненный показатель», — добавила Оксана Полякова.
Ставки растут под давлением спроса
Повышенный спрос на съемное жилье на фоне дорожающей ипотеки и других факторов оказывает давление на цены. По данным «Домклик», с начала года аренда столичных однокомнатных квартир в среднем подорожала почти на треть — до 49,5 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 85%, до 108 тыс. руб., трехкомнатные подорожали на 51%, до 175,8 тыс. руб. «За прошедший год рынок долгосрочной аренды Москвы претерпел изменения: мы наблюдаем существенное сокращение объема выставленного жилья (–12% по отношению к январю), прирост медианной стоимости квадратного метра при этом также значительный», — пояснили в «Домклик».
Заметное подорожание (почти на 73%) на московском рынке аренды отметили в «Авито Недвижимости». По их подсчетам, средняя ставка аренды квартир по итогам октября составила 95 тыс. руб. В начале года на фоне слабого спроса она была гораздо меньше — 55 тыс. руб. Помимо высокого спроса, вызванного подорожанием ипотеки и деловым сезоном, давление на цены оказывает и тот факт, что самые доступные варианты вымываются из экспозиции быстрее всего, пояснил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости».
В Est-a-Tet подорожание на московском рынке арендного жилья оценили в среднем в 20% в зависимости от ликвидности объекта и локации. Повышение цен там объяснили общим ростом спроса на съемные квартиры и обновлением жилого фонда. «На рынок выходят новые жилые комплексы, квартиры в которых идут под аренду. Это более качественные и дорогостоящие лоты, соответственно, и цена на них выше», — пояснила Юлия Дымова.
До конца года выросшие ставки по ипотеке продолжат оказывать давление на рынок аренды. «Стоимость аренды жилья продолжит расти», — прогнозирует директор по стратегии ИК «Финам».
По его мнению, особенно заметно этот тренд будет проявляться в крупных городах с высоким спросом на жилье, в том числе в столице. В «Авито» в свою очередь придерживаются более оптимистичного прогноза. «Мы ожидаем, что к концу года, когда спрос будет слабее, ситуация изменится: предложение пополнится новыми объектами, а средние ставки найма квартир разной комнатности снизятся», — сказал Константин Каменев.
Дорожающая ипотека продолжит подогревать спрос на аренду жилья
Читайте также: